임대차 3법 이란?

대통령직인수위원회(인수위)는 29일 이른바 '임대차3법' 개편과 관련해 다수당인 더불어민주당을 설득해 법 개정을 추진하겠다고 밝혔다. 

이에 박홍근 더불어민주당 원내대표가 대통령직인수위원회가 언급한 ‘임대차 3법’ 폐지 및 축소 검토 방침과 관련해 “올해 하반기에 접어들면서 계약 기간이 새롭게 갱신되는 상황에서 현장에서 어떤 문제가 발생할지 더 면밀히 살펴보겠다”고 말했다.

 

임대차 3법 이란 무엇인가?

전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다.


임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다. 이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행됐다. 

임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.  또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.  

 

 임대차 3법 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

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대통령직인수위원회가 '임대차 3법'의 제도 폐기나 손질보다는 인센티브 제도를 통해 시장의 부작용을 줄이는 보완방안을 우선 시행할 것으로 예상된다.

인수위는 28일 장기적으로 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)을 손질하는 기본 방침은 변함없지만, 이에 따른 시장의 충격을 줄이고 임대차 시장의 안정을 위해 단기적으로 집주인에 인센티브를 부여해 자발적으로 장기계약을 유도하는 등의 보완 방안의 우선 추진을 내부적으로 검토하고 있다고 밝혔다.

윤석열 당선인의 '임대차 3법 전면 재검토' 공약이 '여소야다' 국회 상황을 고려할 때 장기 과제가 될 것이라는 판단에 따른 것으로 풀이된다.

앞서 2020년 7월 말 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)의 우선 시행 직후 임대차 시장에서는 관련 법을 만든 민주당의 생각과 달리 전세가격이 급격이 오르는 현상이 나타났다. 시행 2년이 되는 올해 7월 말부터는 '2년+2년' 형태의 계약갱신청구권을 소진한 물건들이 신규 계약 형태로 시장에 나오면서 전월세 가격 상승을 부추길 것이라는 우려도 나온다.

최근에는 종합부동산세 등 커진 세금 인상분을 전월세로 떠넘기는 집주인들도 늘고 있다. 임차인들의 임대료 부담이 더욱 커지고 있는 것이다.

인수위와 정부는 단기적으로 임대인이 자발적으로 계약기간을 4년 연장해 장기계약을 하는 경우와 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환하는 등 임차인의 부담을 덜어주는 임대인에게는 별도 인센티브를 부여하는 방안을 본격 논의할 것으로 전해졌다.

아울러 아파트 등록임대사업자 제도 폐기로 저렴한 임대료의 장기 전월세 주택 공급이 중단됐다고 보고 전용 60㎡ 이하 소형 아파트의 등록임대사업자 제도를 부활하는 방안도 정부와 논의할 방침이다. 임대사업자에게는 임대료 인상을 5% 이하로 제한하되 종부세 합산 과제 배제와 양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 부여하는 방식이다.

이와 함께 정부는 작년 6월 1일부터 시행돼 올해 5월 31일로 계도기간이 종료되는 전월세 신고제에 대해서는 자율신고 기간을 도입하는 등 계도기간을 일정 기간 추가 연장하는 방안도 고민 중인 것으로 알려졌다. 현쟁 올해 6월 1일부터 보증금 6000만원 이상 월세 30만원 초과 계약은 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과된다.



그러나 정부는 전월세 신고제 시행으로 신고 건수가 이전보다 늘어나긴 했지만, 전체 거래 건수에 비해서는 여전히 신고 누락분이 많다고 보고 있다. 당장 6월부터 신고 누락된 계약에 대해서는 지자체가 파악해 과태료를 부과해야 하는데 상당한 행정력 투입도 사실상 불가능한 상황도 어느정도 고려됐을 것으로 보인다.

정부와 인수위는 전월세 신고제 계도기간 종료와 연장 여부를 빠른 시일 안에 협의해 결정할 계획이다.

 

- 출처 매일경제